Phí quản lý chung cư gồm gì? Cách đọc bảng phí & hỏi BQL trước khi mua/thuê Tác giả: Quang Phúc| Cập nhật: 25/02/2026 Nội dung chính Phí quản lý chung cư (hay kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư) là khoản tiền bắt buộc mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ phải đóng định kỳ để đơn vị quản lý thực hiện các công việc vận hành tòa nhà, theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD. Đây là chi phí thiết yếu ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của bạn khi ở chung cư. Nhiều người mua hoặc thuê căn hộ lần đầu thường nhầm lẫn giữa phí quản lý và phí bảo trì 2%, hoặc không biết mức phí hợp lý là bao nhiêu. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ phí quản lý chung cư bao gồm những khoản nào, cách tính phí theo quy định mới nhất 2025, khung giá tại TP.HCM và Hà Nội, cách đọc bảng phí, cùng 10 câu hỏi quan trọng cần hỏi Ban quản lý trước khi đưa ra quyết định mua hoặc thuê. Phí quản lý chung cư là gì? Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (gọi tắt là phí quản lý chung cư) là khoản tiền bắt buộc mà các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ phải đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ cho đơn vị quản lý vận hành. Khoản phí này được sử dụng để duy trì hoạt động của tòa nhà, bao gồm vận hành thang máy, PCCC, an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan khu vực chung. Theo Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD (có hiệu lực từ 01/08/2024), phí quản lý vận hành được thu ngay cả khi căn hộ đã bàn giao nhưng chủ sở hữu chưa dọn vào ở. Đơn vị quản lý vận hành (thường là công ty quản lý chuyên nghiệp do Ban quản trị thuê) là bên trực tiếp thu phí và chịu trách nhiệm cung cấp dịch vụ. Lưu ý phân biệt: Phí quản lý vận hành (đóng định kỳ hàng tháng) hoàn toàn khác với phí bảo trì 2% (đóng một lần khi mua căn hộ). Chi tiết phân biệt sẽ được trình bày ở phần sau của bài viết. Phí quản lý chung cư bao gồm những khoản nào? Phí quản lý được sử dụng để chi trả cho các hoạt động vận hành hàng ngày của tòa nhà. Theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, các khoản chi này có thể chia thành 3 nhóm chính: vận hành hệ thống kỹ thuật, dịch vụ an ninh - vệ sinh, và chăm sóc cảnh quan - tiện ích chung. Infographic phân biệt phí quản lý chung cư bao gồm và không bao gồm những khoản nào Chi phí vận hành hệ thống kỹ thuật Đây là nhóm chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong phí quản lý, bao gồm: • Thang máy: Chi phí điện vận hành, bảo dưỡng định kỳ, kiểm định an toàn theo quy định • Hệ thống PCCC: Kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống báo cháy tự động, thiết bị chữa cháy, chuông báo động • Máy bơm nước, máy phát điện dự phòng: Bảo dưỡng định kỳ, nhiên liệu vận hành • Hệ thống điện chiếu sáng chung: Điện hành lang, sảnh, tầng hầm, khu vực công cộng • Hệ thống thông gió, điều hòa khu vực chung: Vệ sinh, bảo trì định kỳ Chi phí dịch vụ an ninh và vệ sinh Các khoản chi phí liên quan đến an toàn và vệ sinh môi trường chung: • Bảo vệ, an ninh: Lương nhân viên bảo vệ, lễ tân, hệ thống camera giám sát, kiểm soát ra vào • Vệ sinh môi trường: Lau dọn hành lang, sảnh, thang máy, khu vực công cộng • Thu gom rác thải: Dịch vụ thu gom và xử lý rác khu vực chung • Diệt côn trùng: Phun thuốc khử trùng định kỳ, bảo vệ sức khỏe cộng đồng Chi phí chăm sóc cảnh quan và tiện ích chung Các chi phí duy trì vẻ đẹp và tiện nghi của khu vực chung: • Chăm sóc cây xanh: Tưới nước, cắt tỉa vườn hoa, cây cảnh nội khu • Bảo trì khu vui chơi: Kiểm tra an toàn thiết bị sân chơi trẻ em, khu tập thể dục cơ bản • Trang trí khu vực công cộng: Sảnh, hành lang, khu vực đón khách • Chiếu sáng ngoài trời: Bảo dưỡng hệ thống đèn khu vực outdoor Phí quản lý KHÔNG bao gồm những khoản nào? Theo Quyết định 86/2024/QĐ-UBND của TP.HCM và Quyết định 33/2025/QĐ-UBND của Hà Nội, khung giá phí quản lý vận hành không bao gồm các khoản sau (cư dân phải đóng riêng): Khoản phí Mô tả Phí bảo trì 2% Đóng một lần khi mua căn hộ (2% giá trị), dùng cho sửa chữa lớn Phí gửi xe Ô tô, xe máy - tính riêng hoặc theo thỏa thuận Điện, nước sinh hoạt Tiêu thụ riêng của từng căn hộ Internet, truyền hình cáp Dịch vụ viễn thông đăng ký riêng Dịch vụ cao cấp Bể bơi, gym, sauna, spa (nếu tính phí riêng) Bảo hiểm cháy nổ Khoản bảo hiểm bắt buộc riêng Thuế VAT 10% Có thể tính riêng hoặc đã bao gồm (kiểm tra hóa đơn) Lưu ý quan trọng: Trước khi ký hợp đồng mua hoặc thuê, hãy yêu cầu Ban quản lý liệt kê đầy đủ tất cả các khoản phí bạn phải đóng hàng tháng, không chỉ riêng phí quản lý. Cách tính phí quản lý chung cư theo quy định mới nhất Theo Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD, phí quản lý vận hành được tính dựa trên đơn giá dịch vụ (đồng/m²/tháng) nhân với diện tích sử dụng căn hộ. Công thức tính phí quản lý Phí quản lý (tháng) = Giá dịch vụ (đ/m²) × Diện tích sử dụng (m²) Lưu ý: Phí quản lý chịu thuế VAT 10%. Nếu hóa đơn chưa bao gồm VAT, cần nhân thêm 1.1 để có số tiền thực đóng. Diện tích nào được dùng để tính phí? Diện tích thông thủy (diện tích sử dụng ròng, không bao gồm tường bao ngoài) được xác định theo 2 trường hợp: Đã có Giấy chứng nhận (sổ hồng): Sử dụng diện tích ghi trong Giấy chứng nhận từ Sở Tài nguyên - Môi trường Chưa có Giấy chứng nhận: Sử dụng diện tích trong hợp đồng mua bán hoặc biên bản bàn giao căn hộ Ví dụ tính phí quản lý cho căn hộ 70m² Giả sử căn hộ 70m² tại chung cư có thang máy ở TP.HCM với các mức giá dịch vụ khác nhau: Mức phí Giá dịch vụ (đ/m²/tháng) Phí 70m² (chưa VAT) Cộng VAT 10% Thấp nhất 1.800 126.000 đ 138.600 đ Trung bình 3.500 245.000 đ 269.500 đ Khá cao 5.000 350.000 đ 385.000 đ Cao nhất (khung giá) 7.000 490.000 đ 539.000 đ Như vậy, với căn hộ 70m², phí quản lý hàng tháng có thể dao động từ khoảng 139.000đ đến 539.000đ tùy thuộc vào mức giá dịch vụ của từng dự án. Chung cư cao cấp có thể có mức phí cao hơn nhiều so với khung giá này. Mức phí quản lý chung cư hiện nay là bao nhiêu? Khung giá phí quản lý do UBND các tỉnh/thành phố ban hành, áp dụng cho chung cư thuộc tài sản công. Đối với chung cư thương mại, mức phí do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Khung giá phí quản lý tại TP.HCM Theo Quyết định 86/2024/QĐ-UBND (có hiệu lực từ 21/10/2024): Loại chung cư Mức tối thiểu Mức tối đa Không có thang máy 600 đ/m²/tháng 3.500 đ/m²/tháng Có thang máy 1.800 đ/m²/tháng 7.000 đ/m²/tháng Thực tế thị trường: Tại TP.HCM, phí quản lý thực tế dao động từ 8.000 - 30.000 đ/m² (phân khúc trung cấp) đến 100.000 - 210.000 đ/m² (phân khúc hạng sang như Grand Marina Saigon). Khung giá phí quản lý tại Hà Nội Theo Quyết định 33/2025/QĐ-UBND (có hiệu lực từ 21/04/2025): Loại chung cư Mức tối thiểu Mức tối đa Không có thang máy 700 đ/m²/tháng 5.000 đ/m²/tháng Có thang máy 1.200 đ/m²/tháng 16.500 đ/m²/tháng Lưu ý: Khung giá trên không bao gồm doanh thu từ dịch vụ cao cấp như bể bơi, tắm hơi, truyền hình cáp, internet. Bảng so sánh mức phí theo phân khúc chung cư Phân khúc Mức phí tham khảo Đặc điểm dịch vụ Bình dân / Xã hội 5.000 - 10.000 đ/m² Dịch vụ cơ bản: bảo vệ, vệ sinh, thang máy Trung cấp 8.000 - 30.000 đ/m² Dịch vụ đầy đủ, bảo vệ 24/7, tiện ích nội khu Cao cấp 30.000 - 100.000 đ/m² Dịch vụ nâng cao, nhiều tiện ích, nhân viên chuyên nghiệp Hạng sang (Luxury) 100.000 - 210.000+ đ/m² Dịch vụ 5 sao, concierge, tiện ích đẳng cấp Cách đọc bảng phí quản lý chung cư Khi nhận được thông báo phí quản lý hàng tháng, bạn cần kiểm tra các thông tin quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. 5 thông tin bắt buộc phải có trên bảng phí Thông tin Ý nghĩa Cách kiểm tra 1. Giá dịch vụ quản lý Đơn giá tính trên m² (đ/m²/tháng) So sánh với mức đã thỏa thuận trong hợp đồng 2. Diện tích căn hộ Diện tích thông thủy dùng để tính phí Đối chiếu với sổ hồng hoặc HĐMB 3. Số tiền phí cơ bản = Giá dịch vụ × Diện tích Tự tính lại để kiểm chứng 4. VAT (nếu có) Thuế GTGT 10% Xác nhận đã bao gồm hay chưa 5. Kỳ thanh toán Tháng, quý, năm + hạn nộp Nộp đúng hạn tránh phí phạt Bảng phí mẫu + 5 điểm bắt buộc phải nhìn Những điều "ẩn" trên bảng phí cần lưu ý Một số thông tin không hiển thị rõ ràng nhưng có thể ảnh hưởng đến chi phí thực tế: • Phí phát sinh: Dịch vụ vệ sinh thêm, diệt côn trùng, sửa chữa nhỏ có thể tính riêng • Điều chỉnh giá định kỳ: Phí có thể tăng hàng năm - kiểm tra điều khoản trong hợp đồng quản lý • Phí tiện ích cao cấp: Gym, bể bơi có thể miễn phí năm đầu, sau đó tính phí • Chiết khấu/phạt: Một số tòa giảm giá khi thanh toán đúng hạn, phạt khi nộp trễ • Hóa đơn GTGT: Kiểm tra xem có hóa đơn đỏ hay chỉ phiếu thu 10 câu hỏi cần hỏi Ban quản lý trước khi mua/thuê căn hộ Để tránh bất ngờ về chi phí và chất lượng dịch vụ sau khi dọn vào ở, bạn nên chuẩn bị sẵn danh sách câu hỏi này khi đi xem căn hộ hoặc trước khi ký hợp đồng. Câu hỏi về mức phí và cách tính "Mức phí quản lý hiện tại là bao nhiêu đồng/m²/tháng, đã bao gồm VAT chưa?" - Xác nhận số tiền chính xác bạn phải trả. "Phí quản lý có tăng trong những năm gần đây không? Mỗi năm tăng bao nhiêu %?" - Dự đoán chi phí tương lai. "Điều chỉnh giá có quy tắc cụ thể không? Tối đa được tăng bao nhiêu?" - Bảo vệ bạn khỏi tăng giá đột ngột. "Phí được tính trên diện tích nào - thông thủy hay tim tường?" - Tránh tranh chấp về diện tích. "Ngoài phí quản lý, còn khoản nào khác phải đóng hàng tháng?" - Nắm toàn bộ chi phí bắt buộc. Câu hỏi về dịch vụ và tiện ích "Phí quản lý bao gồm những dịch vụ cụ thể nào?" - Biết bạn đang trả tiền cho dịch vụ gì. "Dịch vụ nào tính phí riêng ngoài phí cơ bản? (gym, bể bơi, sauna...)" - Tránh phí ẩn. "Có bao nhiêu nhân viên bảo vệ, vệ sinh? Thang máy bảo dưỡng bao lâu/lần?" - Đánh giá chất lượng dịch vụ. "Nếu có sự cố (thang máy hỏng, rò nước...), liên hệ ai và xử lý trong bao lâu?" - Biết cách giải quyết khi cần. "Ban quản lý có công khai báo cáo tài chính định kỳ không?" - Đảm bảo minh bạch chi tiêu. Ai phải đóng phí quản lý chung cư – chủ nhà hay người thuê? Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng phí quản lý vận hành. Việc xác định cụ thể ai đóng phụ thuộc vào trường hợp sử dụng: • Trường hợp mua căn hộ: Chủ sở hữu đóng phí quản lý, kể cả khi chưa dọn vào ở sau khi đã nhận bàn giao. • Trường hợp thuê căn hộ: Thông thường người thuê đóng phí quản lý vì là người trực tiếp sử dụng dịch vụ. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Lưu ý khi thuê căn hộ: Khi chủ nhà rao cho thuê với giá "chưa bao gồm phí quản lý, điện, nước", nghĩa là bạn phải đóng thêm các khoản này ngoài tiền thuê. Hãy ghi rõ trong hợp đồng ai chịu khoản phí nào để tránh tranh chấp. Không đóng phí quản lý chung cư bị xử lý như thế nào? Phí quản lý chung cư là khoản bắt buộc theo quy định pháp luật. Nếu cư dân không đóng phí, sẽ bị xử lý theo các bước sau: Nhắc nhở, gửi thông báo: Ban quản lý sẽ gửi thông báo yêu cầu thanh toán khoản nợ. Xử lý theo hợp đồng: Áp dụng các điều khoản trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, có thể bao gồm phí phạt trễ hạn. Xử lý theo nội quy: Thực hiện theo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Khởi kiện dân sự: Ban quản trị có quyền khởi kiện ra tòa để đòi nợ phí. Lưu ý: Ban quản lý KHÔNG được tự ý cắt điện, nước, thang máy của căn hộ nợ phí. Cư dân cũng có quyền từ chối đóng nếu dịch vụ không được cung cấp đúng cam kết, nhưng cần thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp theo quy định. Phí quản lý và phí bảo trì chung cư khác nhau ra sao? Đây là câu hỏi phổ biến vì nhiều người nhầm lẫn hai khoản phí này. Dưới đây là sự khác biệt chi tiết: Tiêu chí Phí quản lý vận hành Quỹ bảo trì 2% Mục đích Chi phí vận hành hàng ngày Sửa chữa lớn, thay thế thiết bị chung Thời điểm đóng Hàng tháng hoặc theo quý Một lần khi mua căn hộ Cách tính Đơn giá × diện tích m² 2% giá trị căn hộ Ví dụ 70m² × 3.500đ = 245.000đ/tháng Căn hộ 2 tỷ: 40 triệu đồng Ai quản lý Công ty quản lý vận hành Ban quản trị nhà chung cư Hoàn lại Không Không (trừ khi bán căn hộ) Cách nhớ đơn giản: Phí quản lý giống như hóa đơn điện nước - phải trả hàng tháng để duy trì sử dụng. Quỹ bảo trì giống như tiền sửa chữa nhà - tích lũy để dùng khi cần thay mái, sửa nền, thay ống nước chính. Làm thế nào để kiểm tra Ban quản lý sử dụng phí đúng mục đích? Kiểm tra việc sử dụng phí quản lý là quyền của cư dân theo Thông tư 05/2024/TT-BXD. Bạn có thể thực hiện các bước sau: Yêu cầu công khai thông tin tài chính: Gửi đơn đến Ban quản trị yêu cầu báo cáo thu chi định kỳ (quý, năm). Kiểm tra hóa đơn, chứng từ: Yêu cầu xem chứng từ chi tiêu nếu nghi ngờ có bất thường. So sánh với các tòa tương tự: Nếu chi phí cao bất thường so với chung cư cùng phân khúc, cần làm rõ. Tham gia Hội nghị nhà chung cư: Dự họp để trực tiếp đặt câu hỏi, biểu quyết về mức phí và đơn vị quản lý. Khiếu nại nếu phát hiện sai phạm: Gửi kiến nghị đến Sở Xây dựng hoặc UBND quận/huyện. Dấu hiệu cảnh báo cần chú ý: Ban quản lý từ chối công khai thông tin; không có báo cáo định kỳ; chi phí tăng đột biến không lý do; dịch vụ kém nhưng phí vẫn cao; không có hóa đơn cho chi tiêu lớn. Kết luận Phí quản lý chung cư là khoản chi bắt buộc để duy trì hoạt động của tòa nhà, bao gồm vận hành kỹ thuật, an ninh, vệ sinh và cảnh quan. Hiểu rõ các khoản phí bao gồm và không bao gồm, nắm được cách tính phí và mức giá thị trường sẽ giúp bạn tránh bất ngờ về chi phí sinh hoạt khi mua hoặc thuê căn hộ. Hãy luôn nhớ hỏi rõ Ban quản lý 10 câu hỏi quan trọng trước khi đưa ra quyết định, và yêu cầu ghi rõ tất cả các khoản phí trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình. Bạn cần tư vấn tìm căn hộ với mức phí quản lý phù hợp tại TP.HCM? Liên hệ SmartBDS.vn để được hỗ trợ miễn phí! Hotline: 0393.222.333 Email: hotro@smartbds.vn --- Nguồn tham khảo: Thông tư 05/2024/TT-BXD, QĐ 86/2024/QĐ-UBND (TP.HCM), QĐ 33/2025/QĐ-UBND (Hà Nội)
