Quy Trình Chuyển Nhượng Căn Hộ Richstar - Hướng Dẫn Chi Tiết HĐMB & HĐC 2025 Tác giả: Quang Phúc| Cập nhật: 27/02/2026 Nội dung chính Chuyển nhượng căn hộ Richstar là thủ tục sang tên quyền sở hữu căn hộ tại dự án Richstar Residence (chủ đầu tư Novaland) từ người bán sang người mua. Hiện tại, Richstar tồn tại 2 loại hợp đồng với quy trình chuyển nhượng khác nhau: Hợp đồng mua bán (HĐMB) yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng, còn Hợp đồng cọc (HĐC) chỉ cần làm thủ tục tại Văn phòng Novaland. Bài viết này hướng dẫn chi tiết quy trình 7 bước chuyển nhượng HĐMB và quy trình 5 bước chuyển nhượng HĐC, bao gồm hồ sơ cần chuẩn bị, chi phí phát sinh và những lưu ý quan trọng giúp giao dịch diễn ra thuận lợi. Tình trạng pháp lý Richstar và 2 loại hợp đồng Trước khi tìm hiểu quy trình chuyển nhượng, người mua và người bán cần xác định căn hộ đang thuộc loại hợp đồng nào. Điều này quyết định toàn bộ thủ tục, chi phí và mức độ an toàn pháp lý của giao dịch. Hợp đồng mua bán (HĐMB) là gì? Hợp đồng mua bán (HĐMB) là hợp đồng chính thức giữa chủ đầu tư Novaland và người mua, được ký sau khi dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật. HĐMB có giá trị pháp lý cao, được ngân hàng chấp nhận làm tài sản thế chấp để cho vay. Khi chuyển nhượng căn hộ có HĐMB, giao dịch được gọi là "Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" và bắt buộc phải công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định của Luật Nhà ở. Hợp đồng cọc (HĐC) là gì? Hợp đồng cọc (HĐC) hay còn gọi là Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng góp vốn, là văn bản ký kết giữa chủ đầu tư và người mua ở giai đoạn sớm của dự án, trước khi đủ điều kiện ký HĐMB. HĐC có giá trị pháp lý yếu hơn HĐMB và thường không được ngân hàng chấp nhận cho vay. Khi chuyển nhượng căn hộ có HĐC, về bản chất là thủ tục thanh lý hợp đồng cọc cũ của người bán và ký hợp đồng cọc mới cho người mua trực tiếp với Novaland. Giao dịch này không cần công chứng, chỉ thực hiện tại Văn phòng chủ đầu tư. So sánh HĐMB và HĐC khi chuyển nhượng Bảng dưới đây tổng hợp những điểm khác biệt quan trọng giữa 2 loại hợp đồng khi thực hiện chuyển nhượng: Tiêu chí HĐMB HĐC Pháp lý Mạnh, được luật bảo vệ Yếu hơn, dựa vào uy tín CĐT Công chứng Bắt buộc tại VPCC Không cần Nơi làm thủ tục VPCC + VP Novaland Chỉ VP Novaland Số bước 7 bước 5 bước Vay ngân hàng Được (TPBank 70%) Không được Thuế TNCN 2% (nộp tại Chi cục Thuế) Theo chính sách CĐT Phí thủ tục CĐT Theo quy định Novaland ~5.000.000đ/sản phẩm (T7/2025) Giá bán Cao hơn ~300 triệu Thấp hơn ~300 triệu Thời gian 2-3 tuần 1-2 tuần Phù hợp với Người cần vay NH, ưu tiên an toàn Người đủ vốn, chấp nhận rủi ro Việc xác định đúng loại hợp đồng ngay từ đầu giúp cả người mua và người bán chuẩn bị đúng hồ sơ và dự trù chi phí chính xác. Quy trình 7 bước chuyển nhượng HĐMB Richstar Quy trình này áp dụng khi căn hộ đã có Hợp đồng mua bán với Novaland nhưng chưa được cấp Sổ hồng. Đây là giao dịch "Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" và bắt buộc phải công chứng. 7 bước thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư/shophouse HĐMB tại Richstar Bước 1 - Đặt cọc giữa người mua và người bán Người mua và người bán thương lượng, thống nhất giá chuyển nhượng và các điều khoản giao dịch. Sau khi đạt được thỏa thuận, hai bên ký "Thỏa thuận đặt cọc" tay đôi và người mua giao cho người bán một khoản tiền cọc theo thỏa thuận. Mức cọc phổ biến tại Richstar thường từ 50-100 triệu đồng, tùy thuộc vào giá trị căn hộ và thỏa thuận giữa hai bên. Bước 2 - Xác nhận nghĩa vụ tài chính tại Ban Quản Lý Người bán liên hệ Ban Quản lý dự án Richstar để xin "Giấy xác nhận không nợ phí quản lý và các chi phí dịch vụ khác". Giấy này xác nhận căn hộ không còn nợ phí quản lý, điện, nước tại thời điểm chuyển nhượng. Đây là giấy tờ cần thiết để chủ đầu tư xác nhận ở bước tiếp theo. Bước 3 - Xin xác nhận của Chủ đầu tư Novaland Đây là bước quan trọng để có văn bản chính thức từ Novaland xác nhận căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Giấy xác nhận này là hồ sơ bắt buộc để thực hiện công chứng. Người bán chuẩn bị và nộp hồ sơ gồm: Đơn đề nghị xác nhận tình trạng hợp đồng mua bán bất động sản (theo mẫu Novaland) Bản gốc Hợp đồng mua bán căn hộ Bản gốc các phiếu thu, hóa đơn đã thanh toán Giấy xác nhận không nợ phí BQL (đã có ở Bước 2) Bản gốc Thông báo giải chấp của ngân hàng (nếu căn hộ đang thế chấp) Địa điểm nộp hồ sơ: Trung tâm Dịch vụ Khách hàng Novaland Địa chỉ: 65 Nguyễn Du, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh Hotline: 1900 636 666 Sau khi kiểm tra, Novaland sẽ cung cấp bộ hồ sơ gồm: Đơn có xác nhận của chủ đầu tư về tình trạng bất động sản (quan trọng nhất) Xác nhận công nợ chi tiết Biên bản làm việc 3 bên về Phí Quản Lý Biên bản thỏa thuận 3 bên (Novaland - Người Bán - Người Mua) Phương thức đăng ký nhận thông tin cho Người Mua Bước 4 - Công chứng và thanh toán Đây là bước then chốt, lập "Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán" có giá trị pháp lý và hoàn tất thanh toán giữa hai bên. Người mua và người bán cùng có mặt tại Văn phòng công chứng với đầy đủ hồ sơ. Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị: CCCD của tất cả chủ sở hữu đứng tên trên HĐMB Giấy đăng ký kết hôn (nếu tài sản chung) hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ Các Phụ lục hợp đồng (nếu có) Bản chính các văn bản chuyển nhượng HĐMB trước đó (nếu có) Biên bản bàn giao căn hộ (nếu đã nhận nhà) Bản gốc các biên lai/hóa đơn đã thanh toán cho Novaland Bản chính "Xác nhận của chủ đầu tư" (đã có ở Bước 3) Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị: CCCD của tất cả người mua Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân Quy trình tại Văn phòng công chứng: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, soạn thảo "Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán" Hai bên đọc kỹ, đồng ý và ký tên Văn bản được làm thành nhiều bản gốc Người mua thanh toán phần tiền chênh lệch cho người bán Lưu ý quan trọng về thanh toán: Người mua nên giữ lại 2% giá trị hợp đồng từ tiền trả cho người bán để dùng nộp thuế TNCN ở bước tiếp theo. Việc này đảm bảo nghĩa vụ thuế được hoàn tất để quy trình tiếp tục. Gợi ý Văn phòng công chứng gần Richstar (Quận Tân Phú): Văn phòng công chứng Tân Phú: 677 Đ. Lũy Bán Bích, P. Phú Thọ Hoà, Q. Tân Phú Văn phòng Công chứng Đồng Tâm: 967 Đ. Lũy Bán Bích, P. Tân Thành, Q. Tân Phú Mẹo tiết kiệm thời gian: Nên liên hệ Văn phòng công chứng trước, gửi thông tin và hồ sơ qua email/Zalo để công chứng viên soạn thảo hợp đồng trước. Khi đến chỉ cần kiểm tra và ký, tiết kiệm đáng kể thời gian chờ đợi. Bước 5 - Nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để hợp thức hóa việc chuyển nhượng. Nghĩa vụ thuế áp dụng: Thuế TNCN của Người Bán: 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên văn bản công chứng (bắt buộc nộp ở bước này) Lệ phí trước bạ của Người Mua: 0.5% - KHÔNG nộp ở giai đoạn này, chỉ nộp khi làm thủ tục cấp Sổ hồng Quy trình nộp thuế: Theo thỏa thuận phổ biến, Người Mua nhận bộ hồ sơ công chứng và thay mặt Người Bán thực hiện thủ tục khai thuế Người Mua mang hồ sơ đã công chứng đến Chi cục Thuế quận Tân Phú để nộp và làm tờ khai thuế Sau khi cơ quan thuế ra "Thông báo thuế", Người Mua dùng khoản tiền 2% đã giữ lại để nộp vào ngân sách nhà nước Nhận "Giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính" hoặc "Biên lai nộp thuế" Giấy xác nhận nộp thuế là hồ sơ quan trọng để thực hiện bước tiếp theo với Chủ đầu tư. Bước 6 - Nộp hồ sơ hoàn tất cho Chủ đầu tư Cung cấp đầy đủ chứng từ pháp lý cho Novaland để ghi nhận Người Mua là chủ sở hữu mới của Hợp đồng mua bán. Hồ sơ nộp cho Phòng Dịch vụ Khách hàng Novaland: Bản gốc Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán (đã công chứng ở Bước 4) Bản gốc Biên lai nộp thuế / Thông báo nộp thuế (đã có ở Bước 5) Bản gốc Biên bản thỏa thuận 3 bên (đã có ở Bước 3) Các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của Novaland (nếu có) Bước 7 - Nhận xác nhận chuyển nhượng và hoàn tất Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Novaland sẽ xử lý và cấp "Văn bản xác nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán". Thời gian xử lý: Thông thường khoảng 3-5 ngày làm việc sau khi nộp đủ hồ sơ thuế. Khi Người Mua nhận được "Văn bản xác nhận chuyển nhượng" từ Novaland, quy trình chính thức kết thúc. Lúc này, Người Mua đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ trên Hợp đồng Mua bán, tiếp quản mọi quyền lợi và nghĩa vụ còn lại, và sẽ là người đứng tên trên Sổ hồng khi được cấp. Quy trình 5 bước chuyển nhượng HĐC Richstar Quy trình này áp dụng khi căn hộ đang ở giai đoạn Hợp đồng cọc. Đây là thủ tục ba bên (Người Bán - Người Mua - Chủ đầu tư), về bản chất là thanh lý hợp đồng cọc cũ và ký hợp đồng cọc mới trực tiếp với Novaland. Quy trình này không cần công chứng. 5 bước thực hiện chuyển nhượng căn hộ chung cư/shophouse HĐC tại Richstar Bước 1 - Đặt cọc giữa người mua và người bán Người mua và người bán thương lượng, thống nhất về giá chuyển nhượng cuối cùng. Giá này bao gồm số tiền người bán đã thanh toán cho Novaland và phần chênh lệch. Sau khi thỏa thuận, hai bên tiến hành ký "Thỏa thuận đặt cọc" hoặc "Hợp đồng đặt cọc" tay đôi. Người mua thanh toán một khoản tiền cọc cho người bán để đảm bảo giao dịch. Bước 2 - Xác nhận nghĩa vụ tài chính tại Ban Quản Lý Người bán liên hệ Văn phòng Ban Quản lý dự án Richstar để yêu cầu "Giấy xác nhận đã hoàn tất các khoản phí" như phí quản lý, điện, nước và các chi phí khác (nếu có). Đây là giấy tờ quan trọng để tiến hành các bước tiếp theo. Người bán cũng phải đảm bảo đã thanh toán đúng hạn tất cả các đợt thanh toán cho chủ đầu tư Novaland. Bước 3 - Nộp hồ sơ thanh lý hợp đồng cọc Người Bán và Người Mua chính thức nộp hồ sơ pháp lý cho Chủ đầu tư Novaland để yêu cầu chấm dứt hợp đồng của người cũ và thiết lập hợp đồng mới cho người mua. Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị: Đơn đề nghị thanh lý, xin chuyển nhượng hợp đồng cọc (theo mẫu Novaland) Bản gốc Hợp đồng đặt cọc Bản gốc Thông báo giải chấp của ngân hàng (nếu căn hộ có vay thế chấp) Bản gốc Xác nhận đã thanh toán các loại phí sử dụng do BQL cấp (đã có ở Bước 2) Bản gốc toàn bộ các phiếu thu, hóa đơn đã thanh toán cho Novaland Bản gốc CCCD, Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị: Đơn đăng ký đặt cọc (theo mẫu Novaland) Bản gốc CCCD Địa điểm nộp hồ sơ: Trung tâm Dịch vụ Khách hàng Novaland Địa chỉ: 65 Nguyễn Du, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh Hotline: 1900 636 666 Bước 4 - Ký kết và thanh toán tại Văn phòng Novaland Hoàn tất việc thanh lý hợp đồng cũ và ký hợp đồng mới, đồng thời đảm bảo việc thanh toán giá trị gốc được thực hiện minh bạch thông qua vai trò trung gian của Chủ đầu tư. Quy trình thực hiện: Cùng có mặt: Novaland hẹn Người Bán và Người Mua cùng có mặt tại Phòng Dịch vụ Khách hàng. Sự hiện diện của cả hai bên là bắt buộc. Ký thanh lý: Người Bán ký vào "Biên bản thanh lý Hợp đồng đặt cọc". Kể từ thời điểm này, mọi quyền và nghĩa vụ của Người Bán đối với căn hộ chấm dứt. Thanh toán: Người Mua nộp tiền gốc (bằng đúng giá trị trên hợp đồng mà Người Bán đã đóng) trực tiếp cho Novaland Người Mua thanh toán Phí thủ tục chuyển nhượng cho Novaland: khoảng 5.000.000đ/sản phẩm (tính đến T7/2025, có thể thay đổi theo chính sách) Novaland chuyển lại toàn bộ tiền gốc cho Người Bán, thường trong vòng 7 ngày làm việc Ký hợp đồng mới: Novaland mời Người Mua ký "Hợp đồng đặt cọc" mới, đứng tên chính chủ là Người Mua. Lưu ý quan trọng: Phần tiền chênh lệch giữa giá bán thực tế và giá gốc trên hợp đồng do Người Mua và Người Bán tự thanh toán riêng theo thỏa thuận bên ngoài, không thông qua Chủ đầu tư. Khoản Phí thủ tục chuyển nhượng hoàn toàn tách biệt với phần tiền chênh lệch này. Bước 5 - Hoàn tất chuyển nhượng Novaland cấp cho Người Mua bộ hồ sơ mới đứng tên mình, bao gồm: Hợp đồng đặt cọc/Văn bản thỏa thuận mới (bản gốc) Toàn bộ phiếu thu, hóa đơn gốc (đã được cập nhật tên chủ mới) Người Mua chính thức trở thành khách hàng của Novaland, tiếp quản toàn bộ quyền và nghĩa vụ còn lại của căn hộ, bao gồm việc thanh toán các đợt tiếp theo cho chủ đầu tư (nếu có). Quy trình chuyển nhượng đến đây là hoàn tất. Chi phí chuyển nhượng căn hộ Richstar là bao nhiêu? Chi phí chuyển nhượng khác nhau đáng kể giữa HĐMB và HĐC. Bảng dưới đây tổng hợp các khoản phí người mua và người bán cần chuẩn bị: Khoản phí HĐMB HĐC Ai chịu Thuế TNCN 2% giá trị hợp đồng Theo chính sách CĐT Người Bán (hoặc thỏa thuận) Phí công chứng ~0.1% giá trị Không có Thỏa thuận Phí thủ tục CĐT Theo quy định Novaland ~5.000.000đ Người Mua (hoặc thỏa thuận) Lệ phí trước bạ 0.5% (khi cấp sổ) 0.5% (khi cấp sổ) Người Mua Ví dụ chi phí với căn hộ giá trị 3,5 tỷ đồng: HĐMB: Thuế TNCN 2% = 70 triệu + Phí công chứng ~3,5 triệu + Phí CĐT = ~75-80 triệu HĐC: Phí CĐT = ~5 triệu Chi phí chuyển nhượng HĐC thấp hơn đáng kể, tuy nhiên pháp lý yếu hơn và không vay được ngân hàng. Người mua cần cân nhắc kỹ giữa chi phí và rủi ro. Những lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng Richstar Ngoài việc tuân thủ đúng quy trình, người mua và người bán cần lưu ý một số vấn đề quan trọng để đảm bảo giao dịch an toàn. Kiểm tra tình trạng thế chấp ngân hàng Trước khi giao dịch, người mua cần yêu cầu người bán cung cấp Thông báo giải chấp của ngân hàng nếu căn hộ đang được thế chấp. Không nên đặt cọc khi căn hộ vẫn đang thế chấp mà chưa có cam kết giải chấp rõ ràng. Có thể xác minh tình trạng thế chấp bằng cách: Yêu cầu Novaland xác nhận tình trạng căn hộ Kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu đã có sổ) Xác minh chủ sở hữu thật Người mua cần đảm bảo người bán là chủ sở hữu hợp pháp đứng tên trên hợp đồng với Novaland. Kiểm tra bằng cách: Đối chiếu thông tin trên CCCD với tên trên Hợp đồng Yêu cầu Novaland xác nhận thông tin chủ sở hữu Kiểm tra Giấy đăng ký kết hôn (nếu tài sản chung vợ chồng) Thời gian hoàn tất quy trình Thời gian trung bình để hoàn tất chuyển nhượng: HĐMB: 2-3 tuần (bao gồm thời gian xin xác nhận CĐT, công chứng, nộp thuế) HĐC: 1-2 tuần (không cần công chứng và nộp thuế tại cơ quan thuế) Thời gian có thể kéo dài nếu hồ sơ thiếu sót hoặc cần bổ sung giấy tờ. Câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng Richstar Chuyển nhượng HĐMB hay HĐC an toàn hơn? HĐMB an toàn hơn vì được công chứng tại Văn phòng công chứng, có giá trị pháp lý được luật bảo vệ. HĐC chỉ là văn bản nội bộ giữa các bên và Chủ đầu tư, pháp lý yếu hơn nếu xảy ra tranh chấp. Ai chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng? Theo quy định, Người Bán chịu thuế TNCN 2%. Tuy nhiên, trong thực tế, hai bên có thể thỏa thuận ai sẽ chịu khoản này. Phổ biến nhất là Người Mua giữ lại 2% từ tiền trả cho Người Bán để nộp thuế. Có thể vay ngân hàng khi mua căn HĐC không? Không, ngân hàng không chấp nhận HĐC làm tài sản thế chấp. Chỉ căn có HĐMB mới được vay ngân hàng. Hiện tại TPBank hỗ trợ vay đến 70% giá trị căn hộ Richstar có HĐMB. Mất bao lâu để hoàn tất chuyển nhượng? HĐMB mất khoảng 2-3 tuần, HĐC mất khoảng 1-2 tuần. Thời gian phụ thuộc vào việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và lịch hẹn của Novaland. Nên tự làm hay thuê dịch vụ hỗ trợ? Nếu đã quen thủ tục và có thời gian, có thể tự làm để tiết kiệm chi phí. Nếu lần đầu giao dịch hoặc bận rộn, nên thuê dịch vụ hỗ trợ để đảm bảo hồ sơ chính xác và tiết kiệm thời gian. smartbds.vn cung cấp dịch vụ hỗ trợ chuyển nhượng trọn gói tại Richstar. Khi nào không nên chuyển nhượng Richstar? Có một số trường hợp nên cân nhắc kỹ hoặc tạm hoãn việc chuyển nhượng: Căn hộ đang thế chấp mà ngân hàng chưa đồng ý giải chấp Đang chờ cấp Sổ hồng (dự kiến 2025) - Nếu gần thời điểm cấp sổ, nên chờ có sổ rồi chuyển nhượng để pháp lý hoàn chỉnh hơn Tranh chấp về quyền sở hữu giữa các đồng sở hữu chưa được giải quyết Người bán không đủ giấy tờ hoặc không hợp tác cung cấp hồ sơ Trong các trường hợp trên, người mua nên yêu cầu giải quyết xong vấn đề trước khi tiến hành giao dịch để tránh rủi ro. Kết luận Chuyển nhượng căn hộ Richstar có 2 quy trình khác nhau tùy loại hợp đồng: HĐMB cần 7 bước và bắt buộc công chứng, còn HĐC chỉ cần 5 bước và làm tại Văn phòng Novaland. Người mua cần xác định đúng loại hợp đồng ngay từ đầu để chuẩn bị hồ sơ và chi phí phù hợp. Nếu cần hỗ trợ tìm căn hộ Richstar phù hợp hoặc hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng, liên hệ smartbds.vn qua hotline hoặc form trên website để được tư vấn miễn phí. Hình ảnh mẫu đơn chuyển nhượng Richstar Dưới đây là hình ảnh các mẫu đơn cần sử dụng trong quy trình chuyển nhượng căn hộ Richstar, giúp bạn hình dung và chuẩn bị trước khi đến Văn phòng Novaland. Mẫu đơn xác nhận tình trạng HĐMB (dùng cho chuyển nhượng HĐMB) Đơn đề nghị xác nhận tình trạng hợp đồng mua bán bất động sản – Đây là mẫu đơn người bán cần điền và nộp cho Novaland tại Bước 3 của quy trình chuyển nhượng HĐMB. Mẫu đơn thanh lý HĐC (dùng cho chuyển nhượng HĐC) Đơn đề nghị thanh lý, xin chuyển nhượng hợp đồng cọc – Đây là mẫu đơn người bán cần điền và nộp cho Novaland tại Bước 3 của quy trình chuyển nhượng HĐC. Lưu ý: Các mẫu đơn trên có thể được cập nhật theo chính sách của Novaland. Bạn nên liên hệ trực tiếp Trung tâm Dịch vụ Khách hàng Novaland (Hotline: 1900 636 666) để nhận mẫu đơn mới nhất trước khi thực hiện thủ tục.
